월세 전환율이란 무엇인가 — 전세를 월세로 바꿀 때 적정 금액 계산법

전세를 월세로 바꿀 때 얼마가 적정한지 계산할 수 있다

집주인이 전세 대신 월세로 바꾸자고 했다. 보증금 5천만 원에 월세 80만 원을 제시했다. 이게 적정한 금액인지 아닌지 어떻게 알 수 있을까. 월세 전환율 전세 월세 계산법을 알면 집주인이 제시하는 금액이 합리적인지 스스로 판단할 수 있다. 계산 자체는 어렵지 않다. 공식 하나만 이해하면 된다.

월세 전환율이란 무엇인가

월세 전환율은 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연간 이자율이다. 전세보증금을 월세로 바꿀 때 그 돈에 대해 연 몇 퍼센트의 이자를 월세로 받겠다는 개념이다.

예를 들어 전세보증금 1억 원을 월세 전환율 6%로 전환하면 연간 월세 총액은 600만 원이다. 월로 나누면 월 50만 원이 된다.

법적으로 월세 전환율에는 상한선이 있다. 주택임대차보호법에 따라 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 전환율의 상한은 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 값이다. 2024년 기준으로 대략 연 10% 수준이 상한선이다.

월세 전환율 계산 공식

계산 공식은 이렇다.

월세 = (전환 전 보증금 – 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12

예를 들어 전세보증금 2억 원짜리 집을 보증금 5천만 원에 월세로 전환한다고 가정하자. 전환율을 6%로 적용하면 이렇게 계산된다.

(2억 – 5천만) × 6% ÷ 12 = 1억 5천만 × 0.06 ÷ 12 = 75만 원

즉 보증금 5천만 원에 월세 75만 원이 적정한 금액이다. 집주인이 80만 원을 제시했다면 전환율로 따지면 약 6.4%다. 법적 상한선은 넘지 않지만 세입자 입장에서 협상의 여지가 있다.

전환율을 역산하는 방법

집주인이 제시한 월세가 전환율로 따지면 얼마인지 역산할 수도 있다.

전환율 = 월세 × 12 ÷ (전환 전 보증금 – 전환 후 보증금) × 100

보증금 5천만 원에 월세 80만 원이라면 이렇게 계산된다.

80만 × 12 ÷ (2억 – 5천만) × 100 = 960만 ÷ 1억 5천만 × 100 = 6.4%

전환율이 6.4%라는 것을 알면 이게 적정한지 판단할 수 있다. 현재 은행 정기예금 금리가 3%라면 집주인 입장에서 6.4% 전환율은 꽤 높은 수익률이다. 협상에서 낮춰달라고 요구할 근거가 생긴다.

월세가 유리한지 전세가 유리한지 따지는 법

월세 전환율을 알면 월세와 전세 중 어떤 게 유리한지도 계산할 수 있다.

핵심은 전세보증금으로 굴릴 수 있는 수익률과 월세 전환율을 비교하는 것이다. 전세보증금 1억 5천만 원을 은행에 넣으면 연 3% 금리로 연 450만 원 이자를 받는다. 월 37만 5천 원이다.

같은 집을 보증금 5천만 원에 월세 75만 원으로 살면 매달 75만 원을 낸다. 전세로 살 때보다 매달 75만 원을 더 내는 셈이다. 반면 전세보증금 차액 1억 5천만 원을 굴려서 월 37만 5천 원을 번다. 실질적으로 월세가 75만 – 37만 5천 = 월 37만 5천 원 더 비싼 셈이다.

이 계산에서 전세보증금을 더 높은 수익률로 굴릴 수 있다면 월세가 상대적으로 유리해진다. 반대로 전세보증금을 그냥 묵혀두는 상황이라면 전세가 더 유리하다.

반전세가 늘어나는 이유

최근 시장에서 반전세가 늘어나는 추세다. 반전세는 전세보증금의 일부를 월세로 전환한 형태다. 보증금을 낮추는 대신 월세를 내는 방식이다.

집주인 입장에서 반전세가 유리한 이유가 있다. 금리가 높은 시기에는 전세보증금을 받아서 은행에 넣어봐야 수익이 크지 않다. 차라리 보증금을 낮추고 월세를 받는 게 안정적인 수익이 된다. 세입자 입장에서도 목돈 부담이 줄어드는 장점이 있다.

정리

월세 전환율을 알면 집주인이 제시하는 월세가 적정한지 스스로 계산할 수 있다. 공식은 간단하다. 전환 보증금 차액에 전환율을 곱하고 12로 나누면 된다. 법적 상한선을 넘는지 확인하고, 현재 금리 수준과 비교해 협상 근거로 활용하자. 전세와 월세 중 어떤 게 유리한지도 같은 방식으로 계산할 수 있다.