전세 계약 전에 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것
등기부등본, 어디를 봐야 보증금이 안전한지 알 수 있나
전세 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 해야 할 일이 있다. 등기부등본 확인이다. 부동산 중개사가 알아서 해준다고 생각하는 사람이 많지만 직접 확인하는 게 맞다. 전세 계약 전 등기부등본 확인 방법을 모르면 겉으로는 멀쩡해 보이는 집에 보증금을 날리는 일이 생긴다. 읽는 법 자체는 어렵지 않다. 어디를 봐야 하는지만 알면 된다.
등기부등본이란 무엇인가
등기부등본은 부동산의 법적 권리관계를 기록한 공문서다. 그 집이 누구 소유인지, 은행 대출이 얼마나 끼어 있는지, 압류나 가처분이 있는지가 모두 기록되어 있다.
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 누구나 열람할 수 있다. 계약 당일 직전에 떼는 게 가장 정확하다. 전날 발급받은 등기부등본도 하루 사이에 상황이 바뀔 수 있기 때문이다.
등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉜다.
표제부는 건물의 기본 정보다. 주소, 면적, 건물 구조가 기록된다. 계약서상 주소와 일치하는지 확인하면 된다.
갑구는 소유권에 관한 사항이다. 현재 집주인이 누구인지, 소유권에 관한 분쟁이 있는지가 여기 기록된다.
을구는 소유권 외의 권리사항이다. 대출, 근저당, 전세권 등이 여기 기록된다. 세입자 입장에서 가장 중요하게 봐야 할 부분이다.
갑구에서 확인할 것
갑구에서 첫 번째로 확인할 것은 계약 상대방이 진짜 소유자인지 여부다. 등기부등본에 나온 소유자 이름과 신분증의 이름이 일치해야 한다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 한다.
두 번째로 확인할 것은 가압류, 압류, 가처분 여부다. 이런 표시가 있으면 해당 부동산이 법적 분쟁 중이거나 채권자가 권리를 행사할 수 있는 상태라는 뜻이다. 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있다는 신호다.
경매개시결정 등기가 있으면 이미 경매 절차가 시작된 것이다. 이 경우 계약 자체를 하면 안 된다.
을구에서 확인할 것
을구에서 가장 중요한 건 근저당권 설정 여부와 금액이다.
근저당권은 은행이 대출을 해주면서 집에 설정하는 담보권이다. 집주인이 대출을 갚지 못하면 은행이 집을 경매로 넘길 수 있다. 경매가 진행되면 은행이 먼저 돈을 가져가고 세입자는 남은 금액에서 보증금을 돌려받는다.
계산법은 간단하다. 집값에서 근저당 설정금액을 뺀 금액이 전세보증금보다 커야 안전하다.
예를 들어 집값이 5억, 근저당이 2억, 전세보증금이 2억 5천만 원이라면 집을 경매로 팔았을 때 은행이 2억을 가져가고 남은 3억에서 전세보증금 2억 5천을 돌려받을 수 있다. 이 경우는 비교적 안전하다.
반대로 집값이 5억, 근저당이 3억, 전세보증금이 2억 5천이라면 경매 시 은행이 3억을 가져가고 남은 2억으로는 전세보증금 전액을 돌려받을 수 없다.
계약 당일 잔금 지급 직전에 다시 확인해야 한다
등기부등본은 계약 시점뿐 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 확인해야 한다. 계약 후 잔금 지급 사이에 집주인이 추가 대출을 받거나 가압류가 생기는 경우가 있기 때문이다.
잔금 지급일 당일 등기부등본을 다시 열람하는 것이 원칙이다. 실제로 계약 후 잔금일 사이에 근저당이 추가로 설정되어 세입자가 피해를 입은 사례가 있다.
전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 한다
등기부등본 확인과 함께 반드시 해야 할 것이 있다. 잔금을 치른 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이다.
전입신고를 하면 대항력이 생긴다. 집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리다. 확정일자는 그 날짜를 기준으로 우선변제권이 생기는 기준점이 된다.
잔금 지급과 전입신고, 확정일자는 같은 날 처리하는 것이 원칙이다. 하루라도 늦으면 그 사이에 근저당이 추가 설정될 수 있고, 그러면 세입자의 순위가 밀린다.
정리
전세 계약 전 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수다. 갑구에서 소유자와 압류 여부를, 을구에서 근저당 금액을 확인해야 한다. 집값에서 근저당을 뺀 금액이 전세보증금보다 커야 안전하다. 계약 당일과 잔금 지급 직전 두 번 확인하고, 잔금 당일 전입신고와 확정일자까지 받아야 보증금을 지킬 수 있다.